Depositum: Den komplette guide til dig som lejer (2026)

Kort fortalt: Depositum på 30 sekunder

Depositum er et sikkerhedsbeløb, du som lejer betaler ved indflytning. Pengene tilhører fortsat dig — udgangspunktet er typisk, at udlejer først kan bruge dem, hvis du efterlader boligen med skader ud over almindeligt slid, ikke har betalt husleje eller ikke har opfyldt kontrakten. Ved fraflytning bør depositummet betales tilbage, fratrukket dokumenterede krav.

• Udgangspunktet ligger typisk på højst 3 måneders husleje (jf. de almindelige regler i § 14).
• Samlet ved indflytning: typisk op til 6 måneder (3 mdr. depositum + 3 mdr. forudbetalt leje).
• 14-dages fristen: udgangspunktet er, at flyttesyn afholdes senest 14 dage efter fraflytning, og at fraflytningsrapport/istandsættelseskrav sendes senest 14 dage efter synet.
• Tilbagebetaling: resten af depositummet tilbagebetales, når opgørelsen er sendt inden for fristen.
• Klageinstans: huslejenævnet i din kommune — ca. 331 kr. (2026).

Hvad er depositum egentlig?

Depositum er beskrevet i § 14 som et beløb, lejeren betaler til udlejeren ved lejemålets begyndelse som sikkerhed for udlejerens krav ved fraflytning. Udgangspunktet er, at pengene fortsat tilhører lejeren — udlejer opbevarer dem blot. Depositummet bør tilbagebetales, når lejemålet ophører, fratrukket eventuelle dokumenterede krav for istandsættelse, skyldig leje eller andre misligholdelser.

Depositum er noget helt andet end forudbetalt husleje. Forudbetalt husleje er husleje, du betaler på forhånd, og som modregnes i de sidste måneder inden fraflytning. Depositum bruges typisk først, hvis der er noget at afregne ved fraflytning. Denne skelnen er vigtig, både for hvad der typisk gælder for udlejers krav, og for hvordan pengene bogføres.

Depositum er omfattet af de almindelige regler, der gælder for stort set alle private lejemål i Danmark — både lejligheder, huse, værelser og fremleje. Udgangspunktet er, at reglerne ikke kan fraviges til skade for lejeren, uanset hvad der står i kontrakten. Står der fx i din kontrakt, at depositum er 4 måneders husleje, bør den overskydende måned undersøges nærmere, og det kan være relevant at bede om at få den tilbage.

Hvorfor betaler man depositum?

Depositummet fungerer som en økonomisk sikkerhed for udlejer. Hvis du efterlader boligen med skader ud over almindeligt slid og ælde, ikke har betalt husleje, ikke har opfyldt dine forpligtelser efter kontrakten, eller mangler at aflevere aftalt inventar, kan udlejer typisk trække tabet fra depositummet.

Fra udlejerens perspektiv betyder depositum, at man ikke behøver at gå rettens vej for at få dækket dokumenterede krav — pengene ligger allerede der. Fra lejerens perspektiv betyder det, at man har en stærk motivation til at aflevere boligen i god stand, men det betyder også, at pengene i praksis er bundet i hele lejeperioden.

For lejere er det vigtigt at forstå, at depositum ikke er en boks, udlejer bare kan tage fra. Hver eneste krone, der trækkes fra, skal kunne dokumenteres skriftligt med regninger, tilbud eller anden objektiv dokumentation — ellers står kravet svagt ved huslejenævnet.

Hvor meget må udlejer kræve i depositum?

Udgangspunktet efter § 14 er typisk, at depositum ikke bør overstige tre måneders husleje. Beløbet beregnes af den rene husleje — ikke af aconto til vand, varme og el. Har du fx 10.000 kr. i månedlig husleje og 1.500 kr. i aconto, ligger grænsen typisk ved 30.000 kr., ikke 34.500 kr.

Udgangspunktet om 3 måneders depositum gælder både lejligheder, huse, værelser og fremleje. Det gælder også, uanset om der er tale om en privat udlejer eller et professionelt boligselskab. Kræver udlejer mere end 3 måneders husleje, bør den overskydende del undersøges nærmere, og det kan være relevant at bede om at få pengene tilbage — også selvom du selv har skrevet under på kontrakten.

3 måneders depositum — hvad er reglen præcist?

Udgangspunktet i § 14 er klart: depositum bør typisk ikke overstige tre måneders leje. Grænsen beregnes af huslejen alene, ikke af totalen inkl. forbrug. Stiger huslejen i lejeperioden — fx pga. en aftalt indexregulering eller nettoprisreguleringsklausul — kan udlejer typisk kræve depositummet reguleret op, så det fortsat svarer til 3 måneders aktuel husleje. Det bør dog ske skriftligt, og udlejer bør give dig rimelig tid til at indbetale differencen.

Udgangspunktet efter de almindelige regler er klart. Aftaler om ekstra depositum, ekstra sikkerhed, bankgaranti oveni depositum eller lignende konstruktioner, hvis de reelt overskrider 3 måneder, bør undersøges nærmere. Det gælder også, hvis udlejer kalder det noget andet end depositum — det reelle indhold er typisk det afgørende, ikke navnet.

Depositum ved fraflytning — 14-dages fristen

Ved fraflytning gennemgår udlejer boligen — enten ved et flyttesyn eller ved en efterfølgende gennemgang. Udgangspunktet er, at professionelle udlejere med mere end én udlejningsejendom bør indkalde til flyttesyn og udarbejde en skriftlig fraflytningsrapport senest 14 dage efter fraflytning (den såkaldte 14-dages frist, jf. § 187).

Overholder udlejer ikke 14-dages fristen, bortfalder muligheden for at kræve istandsættelse typisk som udgangspunkt. Det er en af de vigtigste beskyttelser, de almindelige regler giver dig. Fristen kan typisk kun forlænges, hvis det er skader, udlejer ikke kunne opdage inden for 14 dage — fx skjulte fugtskader eller mangler bag inventar.

Du kan læse mere i vores dedikerede guide om

Depositum tilbage — hvor lang tid tager det?

Udgangspunktet er, at udlejer sender en specificeret fraflytningsrapport/depositumopgørelse med regninger og bilag senest 14 dage efter flyttesynet. Overholdes fristen ikke, mister udlejer som udgangspunkt retten til at kræve istandsættelse dækket af depositummet.

Har udlejer ikke reageret inden fristen, kan det være relevant at sende et skriftligt påkrav med en frist på 14 dage. Reagerer udlejer stadig ikke, kan sagen indbringes for huslejenævnet, der behandler depositumsager for et beskedent gebyr. I mange tilfælde falder pengene på plads, så snart udlejer modtager huslejenævnets henvendelse.

1. 1

   Fraflytningsdagen

   Aflever nøglerne, underskriv fraflytningsrapporten (med forbehold ved uenighed) og få kvittering.

2. 2

   Inden 14 dage

   Udgangspunktet er, at udlejer bør fremsætte eventuelle istandsættelseskrav skriftligt med dokumentation. Sker det ikke, bortfalder kravet typisk.

3. 3

   Senest 14 dage efter synet

   Udlejer sender specificeret opgørelse, og depositummet minus dokumenterede krav tilbagebetales til din konto.

4. 4

   Ved forsinkelse

   Send skriftligt påkrav med 14 dages frist. Kræv renter fra fraflytningsdagen.

5. 5

   Ved fortsat uenighed

   Indbring sagen for huslejenævnet i din kommune. Sagen behandles typisk på 3–6 måneder.

Hvad må depositummet bruges til?

Udgangspunktet er, at udlejer kun kan bruge depositummet til krav, der er hjemlet i de almindelige regler eller lejekontrakten. Depositummet er ikke en fri pengekasse for udlejer, og hvert eneste fradrag bør kunne dokumenteres.

• Istandsættelse ved fraflytning, hvis det er aftalt i kontrakten.
• Reparation af skader lejeren har forvoldt ud over almindeligt slid.
• Manglende rengøring ved fraflytning (dokumenteret).
• Skyldig husleje eller aconto for vand, varme, el.
• Manglende inventar eller ødelagte hvidevarer.
• Afregning af forbrug efter årsopgørelse fra forsyningsselskab.

Forudbetalt husleje — den anden halvdel af indflytningsprisen

Forudbetalt husleje er ikke det samme som depositum, selvom mange forveksler dem. Forudbetalt leje er husleje betalt på forhånd, som modregnes i de sidste måneder inden fraflytning. Udgangspunktet efter § 34 er typisk, at forudbetalt leje ikke bør overstige opsigelsesvarslet — er dit opsigelsesvarsel 3 måneder, ligger grænsen typisk ved 3 måneders forudbetalt leje.

Det betyder, at udlejer samlet typisk kan kræve op til 6 måneders husleje ved indflytning: 3 måneders depositum + 3 måneders forudbetalt leje. Ved lavere opsigelsesvarsel er beløbet tilsvarende mindre. Læs mere i vores særskilte guide om forudbetalt husleje.

Hvornår og hvordan betales depositum?

Depositummet betales normalt sammen med første husleje og eventuel forudbetalt leje. Betalingen sker inden indflytning, og udlejer kan gøre det til en betingelse for at udlevere nøglerne. Anbefaling: underskriv altid lejekontrakten, før du overfører penge — ellers har du ingen dokumentation for aftalen.

Overfør altid fra din egen konto med tydelig tekst i overførslen. Undgå kontantbetaling — den er svær at dokumentere ved en eventuel tvist. Bed altid om en kvittering, hvis udlejer er en privatperson uden fast bogføringssystem.

Hvad gælder de almindelige regler for depositum?

De centrale bestemmelser om depositum findes i lejeloven, som blev nyredigeret med lov nr. 341 af 22. marts 2022. De vigtigste paragraffer, LeaseGuard tager udgangspunkt i, er:

• § 14 — Udgangspunktet er typisk, at depositum ikke bør overstige 3 måneders leje.
• § 34 — Udgangspunktet er typisk, at forudbetalt leje ikke bør overstige opsigelsesvarslet.
• § 186–188 — Fraflytningsrapport, flyttesyn og 14-dages fristen.
• § 19–23 — Vedligeholdelsesfordeling: hvad hører typisk under udlejer, hvad hører typisk under lejer.
• § 115 — Reglerne om lejens størrelse (kan have betydning for depositummets beregning).

Almindeligt slid og ælde — hvad tæller?

Ét af de mest omstridte spørgsmål ved fraflytning er, hvad der er almindeligt slid og ælde (som udlejer selv skal dække), og hvad der er skader eller misligholdelse (som lejer kan komme til at betale for).

Som tommelfingerregel: Almindeligt slid opstår ved sædvanlig brug over tid. Skader opstår ved uagtsomhed, hærværk eller manglende vedligeholdelse. Slidte, men rene overflader er slid. Huller i væggen, brændemærker på gulvet eller skimmel bag et sengehoved er skader.

Depositum og fremleje

Fremlejer du din bolig til en anden, gælder typisk de samme udgangspunkter om depositum: højst 3 måneders af den aftalte fremlejeleje. Fremlejegiveren (dig) hæfter over for udlejeren, mens fremlejetageren hæfter over for dig. Anbefaling: tag altid depositum af din fremlejetager, hvis du selv har stillet depositum til udlejeren — så du er dækket ved skader.

Vær opmærksom på, at fremleje uden udlejerens skriftlige tilladelse kan have store konsekvenser for dit lejemål — dette bør undersøges nærmere. Læs vores særskilte guide om fremleje for detaljer.

Kan udlejer beholde hele depositummet?

Udgangspunktet er, at det kræver dokumenterede krav. Udlejer bør fremlægge regninger, tilbud eller anden objektiv dokumentation for hver enkelt post, der trækkes fra depositummet. Skøn, påstande og generelle formuleringer som “manglende rengøring” uden fotobevis er som udgangspunkt ikke tilstrækkeligt.

Kan udlejer ikke dokumentere sine krav, eller er kravene fremsat efter 14-dages fristen, kan det være relevant at bede om at få hele depositummet tilbage. Huslejenævnet lægger typisk stor vægt på, om dokumentationen er tilstrækkelig — LeaseGuard kan ikke afgøre den konkrete sag, men kan pege på, hvad der bør undersøges nærmere.

Hvad hvis du er uenig med udlejer?

Er du uenig i udlejerens opgørelse, bør du gøre skriftlig indsigelse hurtigst muligt — og senest inden depositummet er fuldt ud brugt af udlejer. Herefter kan sagen indbringes for huslejenævnet i den kommune, hvor lejemålet ligger.

Huslejenævnet er billigt (ca. 331 kr. i 2026) og kan behandle stort set alle tvister om depositum, istandsættelse og husleje. Afgørelsen kan som udgangspunkt indbringes for boligretten inden 4 uger, hvis man er uenig i den.

1. 1

   1. Gør skriftlig indsigelse

   Send en mail til udlejer, hvor du specifikt afviser hvert krav, du er uenig i. Bed om dokumentation.

2. 2

   2. Indhent dokumentation

   Bed om kopier af regninger, fraflytningsrapport og indflytningsrapport. Find dine egne billeder frem.

3. 3

   3. Kontakt huslejenævnet

   Indbring sagen skriftligt via kommunens hjemmeside eller et fysisk skema. Vedlæg alle bilag.

4. 4

   4. Afvent afgørelse

   Behandlingstid er typisk 3–6 måneder. Afgørelsen kan som udgangspunkt ankes til boligretten inden 4 uger.

Typiske fejl lejere laver med depositum

Gode råd inden du underskriver lejekontrakten

Ofte stillede spørgsmål

Læs også

• Depositumregler i detaljer

  Alle reglerne om depositum forklaret paragraf for paragraf.

• Sådan får du dit depositum tilbage

  Skabelon og trin-for-trin guide til tilbagebetaling.

• Depositum ved fraflytning

  14-dages fristen, fraflytningsrapport og hvad du bør undersøge nærmere.

• Depositum i lejebolig — alt du skal vide

  Depositumreglerne for private lejemål samlet ét sted.

• Forudbetalt husleje

  Forskellen på depositum og forudbetalt leje — og hvad du bør være opmærksom på.

• Flyttesyn — det vigtigste møde

  Sådan forbereder du dig på flyttesynet og undgår urimelige krav.

• Fraflytningsrapport

  Hvad skal stå i rapporten, og hvad du gør ved uenighed.

• Lejeloven forklaret

  De vigtigste paragraffer i lejeloven, oversat til almindeligt dansk.

• Hvad må udlejer kræve?

  Grænserne for udlejers krav om depositum, husleje og vedligeholdelse.

Relaterede guides

• Forside
• Priser
• Analysér lejekontrakt
• Depositumregler
• Flyttesyn
• Fraflytningsrapport
• Indflytningsrapport
• Opsigelse af lejemål
• Lejeloven
• Hvad må en udlejer kræve?