Flyttesyn — hvad du SKAL vide før du fraflytter
Flyttesynet er det mest afgørende møde i hele lejemålet. Det er her, dit depositum reelt afgøres, og hvor udlejer enten godkender lejemålet eller rejser krav, der kan løbe op i titusinder. Med den rigtige forberedelse kan du undgå urimelige krav og sikre dit depositum hjem. Her er præcis, hvad du skal vide og gøre.
Dansk lejelov · Fokus på databeskyttelse · Hurtige AI-analyser
Hvornår skal flyttesynet afholdes?
Efter de almindelige regler skal udlejer afholde fraflytningssyn senest 14 dage efter, du har fraflyttet lejemålet, og du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. Hvis udlejer ikke overholder fristerne, kan muligheden for at kræve istandsættelse efter de almindelige regler som hovedregel være stærkt begrænset — dette bør undersøges nærmere — det er en beskyttelse, som mange lejere ikke kender.
Reglen i lejelovens §97 gælder for udlejere, der udlejer mere end ét lejemål. For private enkeltudlejere, der kun udlejer én bolig, er reglerne lidt mere lempelige, men dokumentation er stadig afgørende.
Sådan forbereder du dig optimalt
Mød til tiden, tag en pålidelig person med som vidne, og medbring alle relevante dokumenter. Jo mere systematisk bevisførelse du har, jo sværere bliver det for udlejer at presse urimelige krav igennem.
- Indflytningsrapporten — det vigtigste enkeltdokument
- Dato-fotos fra indflytningstidspunktet (mobil-EXIF rækker)
- Friske dato-fotos fra fraflytningsdagen
- Kvitteringer for fagligt udført vedligehold
- Selve lejekontrakten med alle bilag
- Notater og email-korrespondance med udlejer gennem lejeperioden
- Et tomt notat-ark til at skrive bemærkninger på stedet
Trin-for-trin: sådan håndterer du selve synet
- 1
Gå rundt sammen, rum for rum
Insister på at gå hele lejemålet igennem sammen, så I begge ser det samme. Notér evt. mangler på dit eget ark.
- 2
Bed om begrundelse for hvert krav
Hvert krav bør kunne knyttes til et konkret punkt og en konkret hjemmel i kontrakten eller loven. Generelle bemærkninger bør undersøges nærmere.
- 3
Tag fotos af alt udlejer påpeger
Også selvom du er uenig — fotos er din bedste dokumentation, hvis sagen senere skal for huslejenævnet.
- 4
Få fraflytningsrapporten samme dag
Det kan være relevant at bede om en kopi på stedet, fx en email-version, hvis udlejer ikke har papir.
- 5
Underskriv kun ved enighed
Hvis du er uenig, notér 'modtaget, ej godkendt' og din underskrift. Det er ikke en accept af kravene.
- 6
Aflever nøgler og notér tidspunkt
Skriv altid afleveringstidspunktet — det er udgangspunktet for opsigelsesperioden og evt. tilbagebetaling af depositum.
Få din egen kontrakt gennemgået af LeaseGuard på under 2 minutter.
Start analyseHvad skal stå i fraflytningsrapporten?
Rapporten skal være konkret og kvantificerbar: hvilke mangler er der, hvor stort er omfanget, og hvad er den anslåede pris? Generelle formuleringer som 'hele lejligheden trænger til istandsættelse' eller 'der er slid på gulvene' er typisk ikke holdbare i huslejenævnet — kravet skal kunne afgrænses.
Det kan være relevant at bede om at få rapporten udleveret samme dag, og du behøver ikke underskrive den, hvis du er uenig. Manglende underskrift er ikke en hindring for, at udlejer rejser krav om istandsættelse, men den signalerer, at sagen er omtvistet, og den kan styrke din position senere.
Hvad må udlejer IKKE kræve?
Krav om nyistandsættelse uden konkret hjemmel i kontrakten OG dokumentation for, at lejligheden var nymalet ved indflytning, bør undersøges nærmere. Det er normalt ikke udgangspunktet, at udlejer kan kræve betaling for normalt slid og ælde, eller kræve mere end nødvendigt for at bringe lejemålet tilbage til indflytningsstanden.
Hvis du mister din indflytningsrapport, står du svagere — men ikke uden rettigheder. LeaseGuard kan hjælpe dig med at analysere udlejers krav og finde de paragraffer, du kan bruge til at imødegå urimelige krav.
- Møder op alene uden vidne — udlejers udlægning står uimodsagt
- Glemmer at tage fotos før flyttesynet starter
- Underskriver rapport blindt for at komme hurtigt videre
- Antager, at indflytningsrapporten ikke betyder noget — den er afgørende bevis
- Glemmer at notere afleveringstidspunktet for nøglerne
- Reagerer ikke skriftligt inden for 14 dage på uretmæssige krav
Eksempel fra det virkelige liv
Eksempel fra virkeligheden
Jonas, 31, lejer i Aalborg
Jonas fraflytter en lejlighed, hvor udlejer kræver 28.000 kr for nymaling, gulvslibning og rengøring. Han uploader indflytningsrapport (der viser, lejligheden ikke var nymalet ved indflytning), dato-fotos fra indflytning + fraflytning og fraflytningsrapporten til LeaseGuard. Analysen viser: nymaling og gulvslibning er krav uden hjemmel, der bør undersøges nærmere; rengøring på 3.500 kr er rimeligt. Jonas sender et formelt påkrav med rapporten som bilag og får 24.500 kr af sit depositum tilbage uden at gå videre med sagen.
Ofte stillede spørgsmål
Skal jeg deltage i flyttesynet?
Ja, det er stærkt anbefalet. Du kan være til stede, kommentere og dokumentere på stedet — det er en vigtig del af din retssikkerhed.
Hvad hvis jeg ikke kan møde personligt?
Send en repræsentant med skriftlig fuldmagt — en ven, partner eller advokat. Aldrig acceptér at synet afholdes uden nogen, der varetager din sag.
Kan jeg afvise at skrive under på fraflytningsrapporten?
Ja. Manglende underskrift er ikke en accept af kravene, men sørg for at notere 'modtaget, ej godkendt' og din egen underskrift på det.
Hvad hvis udlejer ikke holder synet rettidigt?
Som hovedregel kan muligheden for at kræve istandsættelse efter de almindelige regler som hovedregel bortfalde helt — dette bør undersøges nærmere (lejelovens §97). Det gælder udlejere af flere end ét lejemål.
Hvad koster det at klage til huslejenævnet?
339 kr i klagegebyr i 2026. Du kan føre sagen selv uden advokat.
Hvad hvis jeg har glemt indflytningsrapporten?
Du står svagere, men ikke uden rettigheder. Du kan stadig kræve, at udlejer dokumenterer, at skaderne ikke var der ved indflytning.
Hvor lang tid har jeg til at gøre indsigelse efter synet?
Skriv altid skriftligt inden for 14 dage, hvis du er uenig. Hovedfrister for huslejenævnet er op til 1 år tilbage.
Kan udlejer kræve betaling for slid på gulve?
Almindeligt slid og ælde må han ikke kræve betaling for. Konkrete skader (fx dybe ridser efter møbelflytning) kan han kræve dækket.
Upload din lejekontrakt
Få den analyseret af LeaseGuard og find urimelige eller usædvanlige klausuler og spørgsmål du bør stille din udlejer — på dansk, på minutter.