Fremleje af lejebolig — hvad må du, og hvad må du ikke?
Fremleje er en god mulighed, hvis du midlertidigt skal flytte væk fra dit lejemål — fx ved studieophold, udstationering, sygdom eller barsel. Reglerne er klare, men mange lejere kender dem ikke og risikerer at ophæve deres kontrakt ved fejl. Her får du den komplette gennemgang med skabelon, eksempler og en tjekliste.
Dansk lejelov · Fokus på databeskyttelse · Hurtige AI-analyser
Hvornår må du fremleje?
Efter de almindelige regler kan du normalt fremleje hele dit lejemål i op til to år ved midlertidigt fravær — fx udstationering, studieophold, sygdom, barsel eller arbejdsmæssig udsendelse. Fremlejen kræver typisk udlejers skriftlige godkendelse, og udgangspunktet er, at en afvisning uden saglig grund bør undersøges nærmere — fx hvis fremlejer åbenbart ikke kan betale, eller hvis lejligheden er for lille til antallet af personer.
Hvis du fremlejer enkelte værelser (delvis fremleje), gælder andre regler. Som udgangspunkt kan du fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene uden særlig tilladelse fra udlejer — så længe det samlede antal beboere ikke overstiger antallet af beboelsesrum.
Hvor meget må du opkræve?
Fremlejeprisen må ikke overstige den husleje, du selv betaler — fordelt forholdsmæssigt. Beregner du fx forholdet på m² (ved delvis fremleje af et værelse), bør du som udgangspunkt ikke tjene på fremlejen. Overskrider du grænsen, kan det være relevant, at fremlejer beder om at få det overskydende beløb tilbage — typisk via huslejenævnet.
Du kan som udgangspunkt indregne en rimelig andel af forbrug (vand, varme, el), hvis det indgår i din husleje, og af møbler/inventar du stiller til rådighed. 'Profit' på fremleje bør derimod undersøges nærmere, da det typisk ikke er i orden efter reglerne.
Eksempel fra virkeligheden
Eksempel: Sebastian fremlejer et værelse
Sebastian bor på 80 m² og betaler 10.000 kr/md. Han fremlejer et 20 m² værelse (25% af arealet). Udgangspunktet for maks. fremlejepris for værelset er 2.500 kr/md + rimelig andel af forbrug. Tager han 5.000 kr/md, kan det være relevant, at fremlejer beder om at få de overskydende 2.500 kr pr. måned tilbage.
Hvad skal en fremlejekontrakt indeholde?
Brug altid en skriftlig kontrakt — det beskytter både dig og fremlejer. En god fremlejekontrakt bygger på samme principper som A10, men er tilpasset det midlertidige forhold.
- 1Parternes fulde navne og kontaktoplysninger
- 2Lejemålets adresse og specifikation af, hvad der fremlejes
- 3Fremlejeperiode med klar start- og slutdato
- 4Husleje, betalingsbetingelser og betalingsdato
- 5Depositum (max 3 måneders fremlejehusleje)
- 6Forbrugsfordeling (vand, varme, el, internet)
- 7Vedligeholdsfordeling under fremlejen
- 8Henvisning til hovedlejekontrakten (vedlæg gerne som bilag)
- 9Husorden eller henvisning til ejendommens regler
- 10Underskrifter fra både fremudlejer og fremlejer
Få din egen kontrakt gennemgået af LeaseGuard på under 2 minutter.
Start analyseSådan får du udlejers godkendelse
- 1
Skriv ansøgning
Email til udlejer med årsag, periode, fremlejers navn og evt. CPR/CVR. Vedlæg dokumentation for årsagen (studieoptag, ansættelseskontrakt, lægeerklæring).
- 2
Bed om skriftligt svar
Sæt en frist på 14 dage for svar. Manglende svar tæller ikke som godkendelse — følg op.
- 3
Hvis udlejer nægter
Bed om en skriftlig begrundelse. Er begrundelsen ikke saglig, kan du indbringe sagen for huslejenævnet (365 kr).
- 4
Ved godkendelse
Gem mailen som dokumentation. Underskriv først fremlejekontrakten, når godkendelsen ligger på skrift.
Risici og ansvar — hvad du hæfter for
Som hovedlejer hæfter du for ALT over for udlejer. Hvis fremlejer betaler for sent, laver skader, generer naboer eller ignorerer husordenen, er det dit problem. Sørg derfor for et solidt depositum hos fremlejer (max 3 måneders fremlejehusleje), grundig udvælgelse og hyppig kommunikation med udlejer for at undgå misforståelser.
- Fremleje uden skriftlig kontrakt — du har intet bevis ved tvist
- Fremleje uden udlejers godkendelse — risiko for ophævelse af din kontrakt
- Sætter pris for højt — bør undersøges nærmere, da det typisk ikke er i orden
- Ingen depositum fra fremlejer — du står med regningen ved skader
- Glemmer at gennemgå lejemålet både før og efter fremlejen
- Antager Airbnb-udlejning er fremleje — det er det IKKE
- Fremlejer i mere end 2 år sammenhængende
Ofte stillede spørgsmål
Kan udlejer afvise fremleje?
Udgangspunktet er, at det kræver saglig grund — fx hvis fremlejer åbenbart ikke kan betale, eller lejemålet bliver overbefolket. En afvisning uden saglig grund bør undersøges nærmere.
Skal udlejers godkendelse være skriftlig?
Ja, altid. Send anmodning per email og bed om svar på skrift. Mundtlig godkendelse er svær at bevise.
Hvor lang tid må jeg fremleje?
Op til 2 år ad gangen ved midlertidigt fravær. Skal du væk længere, kan du forhandle med udlejer, men din ret stopper ved 2 år.
Kan jeg fremleje gennem Airbnb?
Som regel ikke uden videre. Korttidsudlejning til turister betragtes typisk ikke som almindelig fremleje og bør undersøges nærmere — i mange kommuner kræves desuden registrering.
Skal jeg betale skat af fremleje?
Ja, men der findes bundgrænser ved værelsesudlejning (bundfradrag). Tjek skat.dk eller spørg en revisor.
Hvad sker der, hvis fremlejer ikke flytter til tiden?
Du er ansvarlig over for udlejer. Det kan i så fald være nødvendigt selv at få fremlejer sat ud via fogedretten, hvilket kan tage tid. Forebyg ved at tjekke fremlejer grundigt.
Kan jeg fremleje en andelsbolig?
Ofte ikke. Andelsforeningens vedtægter sætter strenge grænser. Læs vedtægterne grundigt.
Hvad hvis jeg fremlejer uden tilladelse?
Udlejer kan ophæve dit lejemål med øjeblikkelig virkning. Konsekvensen kan blive, at du mister din bolig — derfor bør du få forholdet undersøgt nærmere, før du fremlejer.
Upload din lejekontrakt
Få den analyseret af LeaseGuard og find urimelige eller usædvanlige klausuler og spørgsmål du bør stille din udlejer — på dansk, på minutter.